安老按揭計劃利弊一覽：申請資格、年金計法與5大風險
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安老按揭計劃利弊一覽：申請資格、年金計法與5大風險
手持自住物業、但退休後現金流不足，是不少香港長者的共同處境。安老按揭計劃（俗稱「逆按揭」）由香港按證保險有限公司營運，讓55歲或以上人士把香港住宅物業抵押，換取固定年期或終身的每月年金，同時繼續居住在原址。計劃能「自製長糧」，但本質是一筆以複息滾存的貸款，對遺產安排有實質影響。本文整理申請資格、每月年金計法、費用結構，並以對照表逐項拆解利與弊。
計劃是什麼：先收錢、後還款
一般按揭是「先借錢、後還款」，安老按揭則相反——業主把物業抵押後開始收錢，一般情況下終身毋須還款，直至貸款因特定情況被終止。屆時物業業主或其遺產代理人可優先全數清還貸款以贖回物業；否則貸款機構會出售抵押物業清還貸款。若出售所得不足以償還有差額，會按與貸款機構的保險安排由按證保險公司承擔；如有餘額則退還給業主或其遺產代理人。
借款人仍然是物業擁有人，可繼續安居至百年歸老。即使所選的10年、15年或20年年金年期已屆滿、之後不再收到每月年金，業主仍可繼續居住在原有物業，只是利息和按揭保費會繼續累計入貸款總結欠。
申請資格：人與物業都要符合
| 項目 | 要求 |
|---|---|
| 借款人年齡 | 55歲或以上；未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上 |
| 身分 | 持有有效香港身份證 |
| 財務狀況 | 沒有破產、未涉及破產呈請，亦不受個人自願安排規限（若安排下所有債務已於貸款起始日以一筆過貸款全數清還則屬例外） |
| 物業類型 | 香港住宅物業，透過送贈契約取得的物業亦會被考慮 |
| 業權 | 以個人名義（唯一受益人或聯權共有）擁有，或以全資及直接擁有的香港註冊有限公司名義持有 |
| 樓齡 | 一般為50年或以下，更高樓齡按個別情況考慮 |
| 限制與用途 | 無任何轉售限制（未補地價資助房屋除外，須獲有關當局書面批准），並且沒有出租 |
計劃接受最多三位借款人聯名申請。出租限制有條件放寬：如借款人持有物業達1年或以上，並聲明已經退休，或因接受長者、醫療護理服務而遷出物業，可申請把物業出租以增加收入；若物業屬未補地價資助出售房屋，另須取得有關當局同意。
每月年金點計：四個關鍵變數
年金金額並非直接按物業全部估值計算，而是先得出「指定物業價值」，再按年齡、年金年期、借款人數及利率計劃釐定。
第一步：指定物業價值上限
| 物業估值（港元） | 用作計算年金之指定物業價值上限 |
|---|---|
| 800萬或以下 | 物業估值的100% |
| 超過800萬 | 800萬 + 超出800萬部分的50%（總上限2,500萬） |
| 轉按物業 | 一律為物業估值的80%（不適用於持有2014年5月1日前簽發《輔導證書》的借款人） |
未補地價資助出售房屋的估值，以市值扣減補地價金額後計算。
第二步：年齡、年期與借款人數
借款人年齡越高、所選年金年期越短，每月年金金額越高；如超過一人共同借款，金額以最年輕的借款人年齡計算。以下為每100萬港元指定物業價值可得的每月年金金額，僅供參考：
| 年金年期 | 浮息計劃（60歲單人） | 浮息計劃（70歲單人） | 定息計劃（70歲單人） |
|---|---|---|---|
| 10年 | 約3,400元 | 約4,590元 | 約5,040元 |
| 15年 | 約2,570元 | 約3,420元 | 約3,760元 |
| 20年 | 約2,200元 | 約2,970元 | 約3,260元 |
| 終身 | 約1,840元 | 約2,790元 | 約3,070元 |
二人及三人借款的金額會相應下調，例如70歲終身年期、二人借款約2,520元、三人借款約2,160元（浮息計劃）。上述數字按指定利率計算，只供參考，實際金額以申請時按證保險公司公布的利率及最終批核為準。此外，借款人可於申請時及／或在所選年金年期內的任何時間申請一筆過貸款，以應付醫療開支等個人需要，該筆款項會計入貸款總結欠。
費用結構：四項開支要計清
| 費用項目 | 計算方式 |
|---|---|
| 利息開支 | 根據貸款總結欠以複息計算，是最大的一筆開支 |
| 基本按揭保費 | 指定物業價值的1.96%，於第37、49、61、73、85、97及109個每月年金支付日分七期支付，每期0.28% |
| 每月按揭保費 | 根據貸款總結欠以年率1.25%計算，按月支付 |
| 輔導費及法律費用 | 分別付予輔導顧問及律師；借款人可選擇把費用加借入貸款 |
上述費用並非詳盡列舉，實際安排以《資料冊》及貸款機構條款為準。費用會令總結欠持續增加，是評估利弊時最常被低估的一環。
利弊對照：五利與五弊
| 面向 | 好處 | 風險或代價 |
|---|---|---|
| 現金流 | 把不動產轉化為穩定每月年金，毋須出售物業或依賴子女供養 | 利息與保費以複息滾存，物業淨值隨時間遞減，資產被逐步蠶食 |
| 居住安排 | 毋須搬遷，安心居於熟悉社區；固定年期屆滿後仍可繼續居住 | 須維持自住及履行持續責任，違反租契、公契等可致貸款終止並收回物業 |
| 還款責任 | 一般情況下終身毋須還款，總結欠只在貸款終止時清還 | 借款人離世後，遺產代理人須在指定時間內一次過清還總結欠，家人或需短時間籌集大筆資金 |
| 資產增值 | 設差額保險安排，出售物業所得不足償還時，差額由按證保險公司承擔 | 物業日後升值大部分被用作抵銷不斷增長的貸款總額，難以完整享受樓價上升好處 |
| 靈活性 | 可隨時全數清還貸款贖回物業，不設罰款；首六個月為冷靜期，按揭保費全數退還及豁免 | 浮息計劃利率隨市場最優惠利率波動，加息週期加快總結欠增長 |
值得留意的是冷靜期內終止貸款，仍須清還累計利息、已加借的費用及終止貸款的相關費用。至於定息計劃，息率按約定安排計算，財務規劃較具預算，但若市場進入減息週期，亦無法享受低息好處。
申請流程與注意事項
- 申請前聯絡參與機構：由參與機構解釋計劃詳情並初步評估資格。任何情況下均毋須透過中介人申請。
- 接受輔導：正式申請前必須預約合資格輔導顧問會面，了解權益、責任及法律後果，完成後獲發《輔導證書》。
- 正式申請：取得《輔導證書》後遞交申請，並須於貸款起始日前完成健康問卷。
- 簽署文件：申請獲批後簽署按揭及相關法律文件，之後開始領取每月年金。
有意申請者應先仔細閱讀《重要通知》及《資料冊》，並衡量自己是否打算長期居住於該物業、能否接受利息複息滾存對遺產的影響。由於每月年金金額取決於物業估值、年齡、利率計劃與年期，宜先用安老按揭計算機試算，並與家人充分溝通後才作決定。
常見問題
物業價值下跌，每月年金會否減少？
不會。貸款合約生效後，即使日後樓價下跌，所收取的每月年金金額維持不變，直至年金期完結。
安老按揭與普通加按套現有何分別？
最大分別在於還款責任。普通加按套現後須即時每月還款；安老按揭則在貸款終止前一般毋須還款，並設年齡要求及差額由按證保險公司承擔的安排。
固定年金年期完結後仍在生，怎麼辦？
仍可終身居住在該物業，毋須遷出，只是不再收到每月年金，而利息和按揭保費會繼續累計入總結欠。
本文數據以香港按證保險有限公司公布的計劃資料為依據，利率及年金金額會不時調整，一切以機構公布及最終批核為準。
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